BÀI 2: ĐỊNH GIÁ & TƯ DUY PHÂN TÍCH BẤT ĐỘNG SẢN

Ngày 10-04-2025 Lượt xem: 24

Khẩu hiệu bài giảng:
Hiểu đúng giá trị – Định giá chuẩn xác – Quyết định sinh lời!

Mục tiêu:
Hiểu các phương pháp định giá BĐS phổ biến
Biết cách phân tích tiềm năng sinh lời của một BĐS
Tư duy đúng giữa giá bán, giá trị thực và giá thị trường
Biết cách khảo sát thực tế và cập nhật dữ liệu giá

Các phương pháp định giá Bất động sản

1. Phương pháp so sánh
So sánh với các BĐS tương đồng (vị trí, diện tích, pháp lý, mặt tiền)
Dữ liệu phải cập nhật, cùng thời điểm và khu vực
2. Phương pháp thu nhập
Áp dụng cho BĐS cho thuê (nhà phố, căn hộ, mặt bằng)
Giá trị BĐS Thu nhập hàng năm / Tỷ suất lợi nhuận mong muốn
3. Phương pháp chi phí
Áp dụng cho đất công trình xây mới
Giá trị BĐS Giá trị đất chi phí xây dựng - khấu hao

Thực hành: Phân tích một lô đất đang rao bán tại Văn Giang theo 3 phương pháp

Tư duy phân tích giá trị thật tiềm năng sinh lời
Tư duy mua đúng:
Không chạy theo giá sốt ảo
Ưu tiên pháp lý rõ ràng, quy hoạch ổn định, kết nối hạ tầng tốt
Tiềm năng sinh lời:
Hưởng lợi từ hạ tầng (đường, cầu, quy hoạch mới)
Khả năng tăng giá nhờ đô thị hóa
Khai thác được dòng tiền (cho thuê, sử dụng)

Case study: So sánh lô đất 2 tỷ tại xã Long Hưng với lô đất 2.5 tỷ tại Phụng Công cái nào có tiềm năng hơn?

Phân biệt các khái niệm giá
Giá bán: Giá người bán đưa ra (có thể ảo, kỳ vọng cao) Giá trị thực: Dựa vào pháp lý, vị trí, quy hoạch, khai thác thực tế Giá thị trường: Giá trung bình giao dịch trong khu vực (do cung – cầu quyết định)
Kỹ năng môi giới: Biết cách nói chuyện giá với khách và chủ nhà giúp khách mua đúng, chủ bán được.

Cách khảo sát khu vực và cập nhật dữ liệu giá đất
✅ 1. Khảo sát trực tiếp:
Gõ cửa hỏi hàng xóm, môi giới khu vực, cán bộ địa chính
Ghi nhận mức giá chào bán, chốt giao dịch
✅ 2. Khảo sát online:
Các trang: batdongsan.com.vn, chotot, nhadatvangiang.net
Các hội nhóm Facebook địa phương, Zalo
✅ 3. Cập nhật từ văn phòng BĐS 911 Plus:
Dữ liệu nội bộ từ các thương vụ đã chốt
Tổ trưởng nhóm khu vực cung cấp bản đồ giá